Los desahucios, la dación en pago y todo lo demás
Es un tema endiabladamente complicado y para el que
no me creo que gente tan incompetente como la de los partidos políticos
sea capaz de encontrar una solución en pocos días. Es más, creo que no
hay una buena solución a corto o medio plazo. Y, a largo plazo, la única
solución es limitar las posibilidades de endeudamiento – de dar crédito
– estableciendo un porcentaje limitado del valor de la vivienda como
tope a la cuantía del crédito.
¿Qué nos jugamos?
Por un lado, el crédito hipotecario. Si los acreedores no pueden
confiar en que se harán con el bien dado en garantía de una forma rápida
y eficaz, simplemente, dejarán de prestar con tal garantía. Y es la
única que permite a la gran mayoría de los particulares acceder a la
propiedad de una vivienda. Recuérdese el trabajo de Miquel sobre la reserva de dominio.
Si nos “cargamos” la hipoteca como garantía eficaz, los bancos
recurrirán a la reserva de dominio y los Aziz no podrán acceder a la
propiedad de una vivienda hasta que la hayan pagado completamente
Por
otro, corremos un grave riesgo de irresponsabilizar aún más a nuestros
conciudadanos. España, por culpa de Franco en alguna medida, es un país
donde aceptamos sin discusión que las decisiones individuales sean
tomadas por la Administración o por terceros. No es el país que más
propiedad pública tiene pero si es un país donde hay hiperregulación.
Sin que sirva de mucho en términos de eliminación de riesgos (véase
Madrid – Arena ¿cómo puede haber un descerebrado que lleve bengalas y
las encienda en medio de una multitud?). El resultado es que la gente se
vuelve cada día más irresponsable. La gente que adopta decisiones
irracionales debe “pagar” sus errores para que no vuelva a cometerlos y
para que los que estén a su lado mejoren también la racionalidad de sus
decisiones.
Dos ejemplos: el Sr. Aziz y la Sra de Baracaldo.
El Sr. Aziz, en el caso que ha dado lugar a las Conclusiones de la Abogado General Kokkot
dejó de pagar el préstamo hipotecario al poco de habérsele concedido.
Solo pasaron algunos meses para que entrara en mora y no pasó un año y
ya había dejado de pagar completamente. Y tardaron 4 años en echarle de
la vivienda. ¿Puede decirse que, en términos económicos, la vivienda del
Sr. Aziz era del Sr. Aziz? o, más bien, era del Banco?.
¿Debe
causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede sin esa vivienda o
debe causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede en la calle?
La solución que se dé al tema de los desahucios ha de tener en cuenta
que es inmoral y socialmente muy
contraproducente que premiemos a los que han adoptado decisiones
irracionales permitiéndoles quedarse en una vivienda mientras que su
comparable que actúa racionalmente se va de alquiler y
paga éste sin acceder a la propiedad. Es inmoral que se pague la
vivienda del Sr. Aziz con dinero de mis impuestos. Y aunque el Sr. Aziz
tuviera trabajo en el momento en el que pidió el préstamo, la
probabilidad de perderlo también tiene que tenerse en cuenta a la hora
de calcular la probabilidad de devolución, de la misma manera que los
hijos no se independizan de sus padres en cuanto consiguen el primer
trabajo sino cuando este tiene perspectivas de estabilidad y lo propio
hacen las mujeres cuando deciden tener el primer hijo.
Por
tanto, una primera conclusión: en los casos de los desahucios de
personas que adquirieron la vivienda en los últimos cinco o seis años, el Estado no ha de evitar la ejecución de la garantía, sino que ha de garantizar que los desahuciados no se quedan en la calle. Eso es asistencia social
y es el problema para cuya resolución pueden tirar de mis impuestos. Y
el Sr. Aziz sabía que acabaría en la calle mucho antes de que se
produjera el desahucio. Por tanto, lo suyo es que existieran servicios
sociales que, cuando se inicia el procedimiento de ejecución,
intervengan para proporcionar al Sr. Aziz un lugar alternativo para
vivir. Los juzgados podrían comunicar las ejecuciones hipotecarias a los
servicios sociales cuando, a la vista de la documentación, se aprecie
que puede producirse una situación de emergencia social. Y,
eventualmente, la asistencia social puede garantizar al banco el pago de
un alquiler para que el Sr. Aziz se quede en la misma vivienda, ahora a
título de arrendatario. A cambio, los prestatarios deberían facilitar
la ejecución de la hipoteca evitando un proceso judicial.
La
señora de Baracaldo. Resulta que la señora no había dejado de pagar su
préstamo hipotecario. Lo que ocurrió es que había dado su piso en
garantía de un préstamo que había pedido su hermano. Lo que explica que el marido se hubiera ido a trabajar tranquilamente ese día porque no sabía nada del desahucio.
La señora se suicida – ignoro su estado mental previo – por el drama
familiar que se le avecinaba cuando tuviera que explicar a su marido que
había hipotecado el piso para ayudar a su hermano. Si no, no se
entiende que, antes de que llegara el desahucio, no hubiera pagado ella
misma las cuotas del préstamo del hermano.
Es decir, es el problema de las “buenas-personas-inconscientes” que dan en garantía su propia vivienda para avalar deudas de terceros.
Aquí tenemos un problema muy serio de educación de la población (“no
avalarás, no avalarás, no avalarás, ni a tu madre, ni a tu padre, ni a
tus hijos ni a nadie”. “Préstales el dinero, dónaselo pero no avales, no
avales, no avales”). Garantizar deudas ajenas es un negocio de
alto riesgo, que se hace, a menudo, a título gratuito y que como no
supone desembolso inmediato alguno, se hace con demasiada ligereza.
Quizá la legislación financiera debiera establecer un sistema de
precauciones antes de que un consumidor pueda avalar a otro. En casos
extremos, los préstamos correspondientes pueden ser usurarios por parte
del banco que hubiera inducido a, por ejemplo, ancianos padres sin más
bienes que el piso, para que avalen a un hijo cuando sabe – el banco –
que el hijo no podrá hacer frente al pago del préstamo hipotecario (en
Alemania se han considerado, algunos de estos casos, como préstamos
usurarios). Muchos de los inmigrantes desahuciados lo han sido por los
avales que prestaron para sus compatriotas en una suerte de ronda en la
que todos los deudores avalaban a los demás.
Es
decir, en estos casos, pueden darse al Juez más posibilidades de
actuación para revisar las circunstancias en las que se produjo el
otorgamiento de la garantía. Y puede desincentivarse la utilización de
estas garantías cuando se trata de deudas que pueden dejar en la miseria
al avalista (obviamente, si un padre avala un préstamo de 2000 euros
que el banco hace a su hijo para pagarse la matrícula de la universidad,
no necesitamos que el Estado intervenga).
Por
último, en el largo plazo, habrá que pensar cómo encaja una reforma de
la legislación concursal que regule específicamente el concurso
individual o familiar facilitando la extinción de las deudas previas al
concurso.
En definitiva: no hay que cambiar sustancialmente la ley. Tienen que funcionar los servicios sociales (en lo único que hay que gastar más es en los pobres)
y han de controlarse individualmente los procesos de ejecución
hipotecaria en los que la deuda garantizada fuera la de un tercero
distinto del hipotecante cuando deudor y avalista sean consumidores.
http://derechomercantilespana.blogspot.com.es/2012/11/los-desahucios-la-dacion-en-pago-y-todo.html
Nasciturus proiam nato habetur, si de eius commodo agitur
